Estudio USS–Tinsa RM 2025 revela mejora en acceso a la vivienda
Informe Inmobiliario USS–Tinsa RM 2025 evidenció señales de recuperación selectiva del mercado habitacional, impulsada por políticas públicas que mejoraron el acceso al crédito y dinamizaron la compra de viviendas entre 2.000 y 4.000 UF.
La Facultad de Arquitectura, Arte y Diseño de la Universidad San Sebastián presentó los resultados del Informe Inmobiliario USS–Tinsa RM 2025, instancia que reunió a destacados referentes del sector para analizar tendencias, desafíos y proyecciones del mercado inmobiliario en la Región Metropolitana.
La actividad se desarrolló en el campus Los Leones y contó con la asistencia del rector Carlos Williamson, junto a autoridades académicas, investigadores y actores relevantes del ecosistema inmobiliario.
El panel de conversación fue moderado por la decana de la Facultad de Arquitectura, Arte y Diseño USS, Loreto Lyon, y contó con la participación de Fabián García, director general de Tinsa Chile by Accumin; Jenniffer Astudillo Valdés, socia-directora de Inmobiliaria Vive Tu Barrio; Javier Ruiz-Tagle, director del Núcleo Milenio NUVIV, y Carlos Aguirre, académico Arquitectura USS y editor del informe.
El Informe Inmobiliario USS–Tinsa es resultado de un acuerdo colaborativo entre la Universidad San Sebastián y Tinsa by Accumin. Su objetivo es analizar la actividad inmobiliaria, identificar tendencias de mercado, evaluar la asequibilidad de la vivienda y aportar datos objetivos para la toma de decisiones y el desarrollo de políticas públicas en el sector.
Recuperación incipiente y focalizada
El estudio concluyó que el mercado inmobiliario de la Región Metropolitana cerró 2025 con señales de una recuperación incipiente y selectiva, marcada por una corrección de la sobreoferta y un cambio en el perfil del comprador.
Uno de los principales hallazgos es que la reactivación se concentra en viviendas de entre 2.000 y 4.000 UF, segmento donde la asequibilidad mejoró de manera importante gracias a políticas públicas como el FOGAES y el subsidio a la tasa hipotecaria. Actualmente, este rango representa cerca del 90% de las ventas.
El stock ofertado alcanzó 46.722 unidades disponibles, registrando una disminución en las tres macrozonas de la Región Metropolitana. Entre 2024 y 2025, el stock cayó cerca de 26% en la Zona Centro, 19% en la Zona Oriente y 14% en la Periferia, reflejando una salida gradual del stock acumulado.
Según explicó Carlos Aguirre, “la recuperación es incipiente porque la disminución del stock se debe principalmente a la reducción de nueva oferta y no a una expansión generalizada de la demanda. La absorción mejora, pero sigue siendo moderada y los meses para agotar stock permanecen elevados. Esto evidencia un mercado todavía pesado y sensible al crédito, los precios y la capacidad de pago de los hogares”.
Por su parte, Loreto Lyon destacó el impacto urbano de estas transformaciones: “La forma en que habitamos la ciudad está cambiando. El desafío es armonizar la oferta inmobiliaria, el mercado y la normativa para mejorar la calidad de vida y avanzar hacia ciudades más integradas”.
Mejora en la asequibilidad
Otra de las conclusiones relevantes del Informe Inmobiliario USS–Tinsa RM 2025 es la mejora en el acceso a la vivienda. En el cuarto trimestre de 2025, el Índice de Acceso a la Vivienda (PIR), indicador que mide cuántos años de ingresos íntegros requiere un hogar para comprar una vivienda, alcanzó un promedio de 8,76 años en la Región Metropolitana, mejorando respecto de los 9,9 años registrados en el informe anterior.
Aguirre sostuvo que “si bien el acceso a la vivienda sigue siendo severamente inalcanzable, al seleccionar todos los proyectos que tienen potencialidad de ser adquiridos con el subsidio a la tasa, el PIR baja de manera impresionante de 8,76 a 6,83 años, lo que demuestra la efectividad de las políticas públicas orientadas a facilitar el financiamiento”.
Acceso al crédito
En la misma línea, Fabián García Medrano afirmó que antes de estas iniciativas existía acceso al crédito, “pero para la vivienda que alcanzaba a financiarse. Con el subsidio a la tasa y el FOGAES se generó un acople entre lo que las personas quieren y lo que el banco les financia. Por lo tanto, comenzaron a comprar viviendas para ellas, especialmente casas en condominios cerrados, con patio y mayor superficie”.
Las comunas de la periferia que concentran este fenómeno son Maipú, Lampa, Colina, Padre Hurtado, Melipilla y Buin, las que incrementaron significativamente sus ventas durante el último año.
El informe también advierte una segmentación territorial en el comportamiento del mercado. Mientras algunas comunas de la Zona Oriente y la Periferia aumentaron sus ventas, sectores más orientados a la renta residencial, como Santiago Centro, Estación Central, Ñuñoa y La Florida, mostraron un menor dinamismo.
Perspectivas para el mercado
Los expertos coincidieron en que las políticas orientadas a mejorar el acceso al crédito han sido claves para dinamizar el mercado inmobiliario y podrían profundizar su impacto durante los próximos años.
Asimismo, el Informe Inmobiliario USS–Tinsa RM 2025 abordó el proyecto de eliminación transitoria del IVA a la vivienda actualmente en tramitación. Según explicó Fabián García Medrano, esta medida podría generar un nuevo ajuste entre las expectativas de las familias y su capacidad de financiamiento.
“ Incluso si el ticket bajara un 3%, es positivo porque, junto con el subsidio a la tasa, ayuda a seguir reduciendo el monto del dividendo, que finalmente pesa en la decisión de compra”, señaló.
No obstante, el experto advirtió que la efectividad de esta medida dependerá de que la inflación se mantenga controlada, evitando que el alza de la UF neutralice los beneficios tributarios y mantenga las barreras de acceso a la vivienda.
Revisa aquí el informe completo