Columna: Aumentar la producción de vivienda
La falta de vivienda sigue siendo uno de los problemas más urgente de Chile. ¿Se puede mejorar el acceso a la casa propia? Académicos de la USS lo analizan.
En Chile, el preocupante anuncio del déficit de vivienda nacional, proyectado al año 2030 con más de 1,3 millones de viviendas faltantes, exige una misión país para resolverlo.
Hoy existe un volumen de producción estancado de vivienda, pero el número de nuevos hogares ha aumentado mucho durante la última década, y las encuestas muestran que la vivienda es hoy una preocupación crítica para el país.
Lejos de esta misión, la discusión sobre vivienda se ha ideologizado más de la cuenta, con distintos sectores defendiendo sus trincheras. Las empresas manifiestan tener problemas para la obtención de permisos de edificación, escasez de suelo disponible, y elevados costos de edificación, sumado a una seguidilla de quiebras de empresas del sector.
Por otra parte, el Plan de Emergencia Habitacional del gobierno, cuyo objetivo principal es “recuperar la gestión del Estado”, otorga mayores competencias y un reordenamiento administrativo al Serviu, pero a la fecha sólo atiende la situación de algunos campamentos priorizados por región, y ayuda a los municipios a gestionar un pequeño número de viviendas en arriendo.
Para una misión país, pensamos que son importantes los siguientes tres puntos.
Primero, un apoyo estatal más decidido al financiamiento para la obtención de suelo y construcción. Sólo las empresas inmobiliarias de mayor escala, incluyendo al Serviu, pueden comprar suelo, pero sus grandes proyectos generan impactos negativos por excesiva altura o extensión urbana, y son rechazados por las comunidades. Mientras tanto, abundan los predios medianos y pequeños, sin utilizar, donde se podría construir un gran número de viviendas sin necesidad de más guetos verticales o extender inorgánicamente las ciudades.
Parece sensato tener una política de Estado que respalde créditos de líneas de suelo inmobiliaria, junto con replantear los impuestos a las constructoras medianas y pequeñas, y repensar subsidios a la demanda específicos para meso y micro desarrollos, que necesitan más apoyo financiero, dados los beneficios ambientales, urbanos y habitacionales que ofrecen. Miles de micro y meso desarrollos en las ciudades pueden generar efectos positivos en la reducción del déficit de vivienda, también reactivando el empleo en sectores de la construcción.
Segundo, una oferta acorde a la demanda, con una clara identificación de las diversas necesidades de las personas. El hablar de vulnerabilidad habitacional es muy amplio, y es fundamental responder a los hogares pequeños, tercera y cuarta edad, discapacidades, parejas jóvenes, viviendas temporales, etc. Se requieren subsidios (de propiedad y arriendo) más específicos para atender las necesidades residenciales de cada segmento de población vulnerable.
Tercero, un mercado de arriendo sano. El negocio de renta residencial consume más de la mitad de la oferta de vivienda nueva que se produce, en desmedro de los hogares que buscan comprar su primera vivienda (es importante ayudar a estos últimos). Asimismo, municipios actuando como propietarios no pueden ser la única alternativa, además de que los distrae de sus obligaciones en educación, salud, seguridad y aseo. Son necesarias mayores regulaciones al mercado del arriendo para evitar cobros abusivos y las situaciones indignas de hacinamiento y falta de estándar mínimo de vivienda del último tiempo.
Ernesto López y Carlos Aguirre
Escuela de Arquitectura,
Universidad San Sebastián